Придомовая территория — это земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, вместе с озеленением, благоустройством и объектами, которые служат дому: проездами, площадками, освещением. Для образованного и поставленного на кадастровый учёт участка порядок общей собственности определяет закон. Где проходит граница, проверяют по сведениям ЕГРН, если её координаты внесены в реестр; забор и бордюр этих сведений не заменяют.
Придомовая территория — что это такое
«Придомовая территория» — бытовое и эксплуатационное название. Юридически работает другое понятие: земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и объектами, которые служат дому (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Общий участок и порядок решений о его благоустройстве проверяют по статье 36 и статье 44 ЖК РФ. Условия перехода земли в общую собственность установлены статьёй 16 закона № 189-ФЗ; отсутствие оформленных границ нельзя обходить предположением «всё вокруг дома наше».
Факт. Земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ; условия образования и учёта участка — в статье 16 закона № 189-ФЗ).
Общая долевая собственность значит, что двор принадлежит всем собственникам сообща: у каждого есть доля, но никто не владеет «своим» куском газона или «своей» полосой асфальта. Слово «придомовая территория» удобно в разговоре, а в документах и спорах работает «земельный участок».
Разберём на примере. Вы смотрите на клумбу у подъезда и не знаете, чья она. Критерий один: стоит ли клумба на участке вашего дома. Если стоит, она относится к общему имуществу, и судьбу клумбы решают собственники. Если клумба за границей участка, ответ будет другим — как проверить границу, разберём ниже.
Что входит в придомовую территорию
В придомовую территорию входит всё, что стоит на земельном участке дома и служит дому. Проверка простая: элемент расположен на участке дома и обслуживает дом — значит, это общее имущество собственников. Элемент на чужом участке или принадлежащий отдельному собственнику к общему имуществу не относится. Точное положение участка подтверждает выписка из ЕГРН.
Обычно на участке многоквартирного дома есть:
- проезды и тротуары;
- газоны, деревья и кустарники;
- освещение двора;
- детские и спортивные площадки, места отдыха;
- хозяйственные и контейнерные площадки;
- парковочные места;
- ограждения, лавочки и урны.
Набор у каждого двора свой: где-то нет парковки, где-то нет площадки. Что из списка есть у вашего дома, покажут границы участка и осмотр двора.
С оборудованием площадок универсального ответа нет. Запись оборудования на чьём-то балансе сама по себе не решает вопрос о праве собственности или обязанности обслуживания. Проверьте землю, назначение объекта, документы передачи и состав общего имущества: пункты 1–3 Правил № 491. Отдельно найдите договор обслуживания — владелец и исполнитель работ могут быть разными лицами.
Границы придомовой территории: как определить
Границы участка дома определяют сведения ЕГРН. Наличие кадастрового номера не означает, что координаты границ внесены и позволяют перенести их на местность. Проверяйте сведения о границах отдельно; при их отсутствии сначала уточните, нужны ли кадастровые работы. Чтобы узнать границу, найдите кадастровый номер участка по адресу дома и запросите выписку из ЕГРН. Заказать её можно через Росреестр, Госуслуги или МФЦ — актуальный порядок уточните на сайте службы.
Так проверяют, например, парковку у забора — входит ли она во двор:
- Возьмите адрес дома и найдите кадастровый номер участка под ним.
- Закажите выписку из ЕГРН по этому номеру.
- Сверьте координаты границ из выписки с тем, что видите на местности.
- Если ориентиры расходятся с документом, закажите вынос границ в натуру у кадастрового инженера.
Забор, бордюр, асфальт и край газона — ориентиры, а не документ. Граница на местности проходит по координатам в ЕГРН, а вынести её в натуру может кадастровый инженер.
По статье 16 закона № 189-ФЗ участок, образованный до введения ЖК РФ и прошедший кадастровый учёт, бесплатно переходит в общую долевую собственность. Если участок не был образован, любой собственник вправе подать заявление об его образовании, а необходимые действия выполняет уполномоченный орган. Отсутствие координат у уже учтённого участка — отдельный вопрос, который не следует путать с образованием нового.
Придомовая, дворовая и прилегающая территория: в чём разница
Это три разных вопроса. Придомовая территория отвечает на вопрос «чей участок»: это земельный участок многоквартирного дома, общее имущество собственников с границами в ЕГРН. Прилегающая территория лежит за границей участка, а её границы и круг обязанных определяют правила благоустройства муниципального образования. «Дворовая территория» встречается в программах благоустройства дворов, и её смысл читайте в тексте конкретной программы.
| Понятие | Чьи границы | Кто отвечает | Где искать |
|---|---|---|---|
| Придомовая | Участок многоквартирного дома, границы в ЕГРН | Собственники помещений — это их общее имущество | Выписка из ЕГРН |
| Прилегающая | За границей участка; их задают правила благоустройства муниципального образования | Круг обязанных определяют те же правила | Правила благоустройства вашего муниципального образования |
| Дворовая | Зависит от программы | Уточняйте в программе | Программа благоустройства дворов |
Неубранная полоса за забором — вопрос уже не к границе участка дома, а к правилам благоустройства вашего муниципалитета.
Порядок для прилегающей территории у каждого муниципального образования свой, универсального ответа нет. Если вы спорите о полосе за забором, сначала сверьте её положение с границей участка в ЕГРН, затем откройте правила благоустройства на сайте администрации и найдите, кого они обязывают её убирать.
Нормы: кто и что устанавливает для двора
Нормы для двора лежат на трёх уровнях: закон (Жилищный кодекс РФ и постановления Правительства), правила благоустройства вашего муниципального образования, стандарты и своды правил. Вместе они регулируют состав и содержание общего имущества, размещение и благоустройство площадок и безопасность оборудования. Ответ на конкретный вопрос лежит в одном из трёх уровней.
Главный федеральный документ по содержанию — Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. Проверяйте действующую редакцию.
Правила благоустройства утверждает представительный орган местного самоуправления, и у каждого муниципального образования они свои. Ищите их на сайте администрации.
Числовые требования — площади, расстояния, разрывы — здесь не приводим: они собраны на странице про нормы безопасности детских площадок.
Если вы хотите поставить во дворе лавочку или площадку и спрашиваете «какая на это норма», идите по уровням: сначала закон — кто вправе решать, затем правила муниципалитета — где и как размещать, затем стандарты — какой должна быть безопасность оборудования.
Содержание придомовой территории: кто отвечает и за чей счёт
Содержание двора — это текущие работы на участке дома: уборка снега и наледи, подметание, уход за газонами и зелёными насаждениями, освещение двора, осмотры. Их исполняет управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив; при непосредственном управлении собственники делают это сами (ст. 161 ЖК РФ). Платят собственники через плату за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).
Минимальный перечень работ задаёт Постановление Правительства РФ № 290, раздел III, пункты 24–25: в нём отдельные работы для холодного и тёплого периода. Обязанность управляющей организации определяют договор управления и его перечень работ, поэтому именно договор показывает, что она должна делать во дворе.
Если вы смотрите на строку «содержание жилого помещения» в квитанции и не понимаете, за что платите, — в неё входят и работы по двору. Размер платы задают решение собственников и договор, а перечень работ ищите в договоре управления.
Создание нового объекта и уход за существующим — разные задачи, но название «благоустройство» не исключает содержание и ремонт. Пункт 11 Правил № 491 включает уход за элементами благоустройства и ремонт общего имущества. Для новой площадки отдельно определяют состав работ, решение собственников и финансирование; не всякая замена детали равна строительству нового объекта. О том, как проходит благоустройство двора многоквартирного дома под ключ, — на отдельной странице.
Что можно менять во дворе и кто решает
Использованием и изменением общего имущества, включая участок дома, распоряжается общее собрание собственников (ст. 44–46 ЖК РФ). Порядок голосования и необходимое большинство задаёт ЖК РФ — проверьте их для своего вопроса. Через собрание проходят площадка, ограждение или шлагбаум, парковочные места, посадки; проект может понадобиться согласовать по правилам муниципалитета.
Второй путь — муниципальные программы благоустройства дворов: условия участия и очередь определяет муниципалитет, сроки и суммы уточняйте у него. Ставить оборудование на общем участке самовольно рискованно.
Мнение. Если жители хотят площадку, я бы начал с границ земли, прав на оборудование и порядка обслуживания. Пока не ясно, кто вправе использовать место и кто будет содержать объект, выбирать комплекс преждевременно.
Что подготовить до старта
Пять вещей на входе:
- Границы участка. Выписка из ЕГРН покажет, входит ли место под площадку в двор.
- Состав общего имущества. Что уже стоит на участке, кому принадлежит и какими документами предусмотрено обслуживание.
- Решение собрания. Оно нужно, чтобы изменить использование общего имущества.
- Проект. Для площадки его делают по нормам безопасности.
- Согласование. Требует ли муниципалитет согласовать проект по своим правилам благоустройства.
Для общего участка дома рабочая последовательность такая: границы и права, решение собственников, проект. Для муниципальной земли порядок уточняют отдельно. Путь от идеи до готового двора описан в материале о том, как обустроить двор с площадкой с нуля; установку площадок под ключ смотрите в разделе про благоустройство детской площадки.
Частые вопросы
Можно ли продать свою долю в участке под домом отдельно от квартиры?
Нет. Доля в общем имуществе привязана к помещению: отдельно она не продаётся и не выделяется в натуру (ст. 37 ЖК РФ). Когда вы продаёте квартиру, доля в участке переходит к новому собственнику вместе с ней.
Что делать, если двор не убирают?
Направьте письменное обращение в управляющую организацию. Порядок обращений прописан в договоре управления, там же перечень работ по двору — сошлитесь на конкретный пункт.
Что делать, если границы участка спорные или участки накладываются?
Нужно уточнение границ, и занимается им кадастровый инженер. Начните с выписки из ЕГРН: она покажет, какие границы внесены в реестр. Юридическую сторону спора эта статья не разбирает.
Источники
- ЖК РФ, статья 36 — конкретный документ или его официальная карточка; применимость уточняется в тексте.
- ЖК РФ, статья 44 — полномочия собрания по благоустройству общего участка: часть 2, пункт 2.1.
- Правила № 491: состав общего имущества — конкретный документ или его официальная карточка; применимость уточняется в тексте.
- Правила № 491: содержание общего имущества — конкретный документ или его официальная карточка; применимость уточняется в тексте.
- Закон № 189-ФЗ, статья 16 — конкретный документ или его официальная карточка; применимость уточняется в тексте.
- Правила № 290: содержание территории — раздел III, пункты 24–25; холодный и тёплый периоды.
